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将来の資産、年金代わりとなる高利回りのアパート企画を提案しております。

その説明会を、要望があれば随時無料で行っています。

エスカレント不動産は投資物件購入・建築のノウハウを惜しみなく伝え、収益物件による経営の成功を応援します。

お気軽にお電話やメールでご連絡ください。

現在、資産となるような収益物件は市場に出てくることが少なくなってきました。土地値や建築費の高騰で、新築アパートは低利回りになってしまい、投資にふさわしくない物件が多くなってきました。

その点、弊社では利回り８％を目指し収益性の高いエスカレントシリーズのアパートを企画しており、収益性が高く資産となるような物件をご提案しております。土地値と個数で大きく変わりますが、現況７％台から８％台の利回りです。

弊社ではご希望の方に随時収益物件の個別セミナ―を無料で実施しておりますので、お気軽にお声掛けください。

さて、以下に事業計画表も兼ねるシュミレーション表を添付しております。この試算表をもとに経営判断ができます。これまで、多くの収益物件を企画・購入してきましたが、現地調査は別としてこの表をもとに買うか買わないかの判断を1～２分でしております。

それでは、それぞれの指標に意味がありますので、解説してゆきます。

①の支払い比率は必ずかかる費用なので、収益に対しての比率が低いに越したことはありません。50％を切れば理想的です。60％を超える　　ようでしたら厳しいと思ってください。この比率を下げる方法は、⑦の借り入れ期間を延ばす、⑧の借入金利を下げるこということが大きな対策となります。家賃については、ほぼ相場で出すべきなのであまりいじれません。

②の諸経費については管理費(平均5.5％)を4.4％にしてもらう、WiFiも高性能なものにして安いものを導入するというところが対策になります。

③のキャッシュフロー比率は30％を超えれば優秀です。最低でも20％台後半を維持したいところです。キャッシュフローが年間200万あれば優秀です。

この物件を例えば35歳で購入して65歳で元金を完済した場合、いくらかのリフォームや若干の家賃下落があったとしても、月55万円程のキャッシュが入り、老後の年金替わりになります。

サラリーマンとして子育て学資資金が必要な時期には、月20万円程度の融通がきき、老後には55万円程度の収入源となる、これが収益物件の魅力です。

そしてできれば、3棟は持ちたいものです。3棟取得すればとサラリーマン時代は月60万円程度の融通が利き、老後月165万円程度のキャッシュが見込め、余裕を持った人生計画が立てられます。

④の損益分岐点となる入居率は常に気にしてなければなりません。退居は必ずあるもので、このアパート例の場合、一気に4部屋空いた場合でも、固定資産税を含めての61％なのでその時点でマイナスにはなっていません。そこまで耐えられるということを示しています。

⑤ 平均稼働率は、人気物件の場合限りなく100％に近いですが、95％程度で考えるのが妥当で現実的だと思います。10戸で1年間120マスが埋まれば100％で、退居前に即決まり早く修復をすれば100％ですが、時期によって長くかかることもあり、退居してから1か月後の入居が平均的なので、3部屋1ヶ月空けば97.5％の入居率です。3部屋空きが出てそれぞれ2か月間合計6ヶ月空きが出た場合で114÷120で95％となります。

⑥満室時の指標でこれが、その物件の最大パフォーマンスを示しています。経費に掃除代を入れておりませんが、ご自身での清掃をおすすめいたします。弊社企画物件は中階段で共用部がないため清掃を必須としてはおりませんが、見回りを兼ねた清掃をすることで自然と資産価値を維持するようになってゆきます。

⑦指標にないものとして、現地の状況がありますが、全部はそろわないものなので、コンビニ・スーパーマーケットまでの距離等が重要となります。(弊社のエスカレントシリーズは、全戸分駐車場を基本としておりますので車での到達時間で考えれば良いです。)

自宅の購入は、大きな資産形成です。賃貸住宅であれば、いくら持家に比べて安いとしても、一生家賃を支払い続けなければなりません。しかし、持家があれば、資産が残るので、将来の設計に自由度があります。

  たとえば、老後、資産である持ち家を売却して、その売却資金をもとに快適な老人ホームに住み替える選択もできます。このように、資産性が高い持家をもっていた方が、将来設計に自由度が広がり、賃貸住宅よりも安心できるのは確かなことです。

　また、中古物件はほとんどの場合個人からの購入になるので、消費税がかからないというメリットもあります。支払年数も、鉄筋コンクリート造りの住宅なら耐用年数が47年なので、例えば、築12年くらいだと問題なく35年払い（最終支払年齢80歳をクリアーしていれば）で長くローンを組むことができます。（最近は木造も長い支払年数を取れています）

エスカレント不動産は、ご家族の幸福の為、全力を尽くしご希望の不動産を探します！

売買物件については、物件の特徴を最大限に広告することで、魅力ある物件として、賃貸物件については、費用を下げ入居率を高めることで、収益のアップを提案いたします。

エスカレント不動産株式会社はピタットハウス高宮店として、賃貸業務にも力を入れております。

転勤などで新しい住宅を借りることは、一生の間に何度もあることだと思います。その際、重要なことは、ニーズにあった賃貸住宅を見つける事が出来るかどうかだと思います。通勤が電車であるか車であるか、校区を重視するか、利便施設を重視するかで選択される住宅は変わってきます。これに加え、お借りする住宅の間取りや設備も考慮しなければならない重要な項目です。

ピタットハウス高宮店エスカレント不動産（株）では、入居者のニーズにあった賃貸住宅をこれらの項目を総合的に考えご提案いたします。良い住居は生活に豊かさや喜びをもたらすものです。弊社で賃貸住宅を借りられた方が、良い住居を借りられ、生活に豊かさや喜びを得られることを強く願っています。

不動産全般のコンサルティングを致します。

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