事業のご案内

 

1・資産形成をお手伝い致します。

(新築用土地・新築物件・中古分譲住宅仲介)

 

 自宅の購入は、大きな資産形成です。賃貸住宅であれば、いくら持家に比べて安いとしても、一生家賃を支払い続けなければなりません。しかし、持家があれば、資産が残るので、将来の設計に自由度があります。

 

  たとえば、老後、資産である持ち家を売却して、その売却資金をもとに快適な老人ホームに住み替える選択もできます。このように、資産性が高い持家をもっていた方が、将来設計に自由度が広がり、賃貸住宅よりも安心できるのは確かなことです。

 

 また、中古物件はほとんどの場合個人からの購入になるので、消費税がかからないというメリットもあります。支払年数も、鉄筋コンクリート造りの住宅なら耐用年数が47年なので、例えば、築12年くらいだと問題なく35年払い(最終支払年齢80歳をクリアーしていれば)で長くローンを組むことができます。(最近は木造も長い支払年数を取れています)

 

スカレント不動産は、ご家族の幸福の為、全力を尽くしご希望の不動産を探します!

 

 

2・不動産投資をサポート致します。

(収益物件仲介)

 現在、収益物件は売り手市場で、なかなか資産となるような物件は出てきませんが、それでもいくらかは資産となるような物件が市場に出てくることがあります。資産となるような不動産を購入できれば、持ち家よりはるかに多くの資産を築くことができます。

 

 その際、必要なのは、購入者側の決断力とその背景にある不動産に対する選別力です。「幸運の女神は前髪があって後ろ髪がない」といわれますが、良い収益物件はまさにその通りで、即買付が必要です。

 そこで、エスカレント不動産では、不動産投資をお考えになられているお客様に、即時に判断ができるよう、各指標を用いて購入希望不動産の分析をキャッシュフローシュミレーションで行い物件を紹介いたします。

 

 以下がそのシュミレーション表です。それぞれの指標に意味がありそれを理解した上で収益物件を購入することで、スピーディーに買付を行い、失敗を未然にふせぐことができます。

 

<事業計画シュミレーションシート>

 

 さて、①の建物のところを見てください。この物件は築24年です。RCの法定耐用年数は47年ですが、融資に積極的な銀行は耐用年数を45年くらいで考えてくれます。そこで、銀行が考える耐用年数45から築年数24を引き45-24=21年が返済年数となっています。

 

 銀行が考える耐用年数、最長借入期間はまちまちで、短いところでは30年や35年程度、長いところでは45年や47年程度と幅があります。まずは、最長返済期間が長く、金利の低い銀行に融資を頼みたいところです。このシュミレーションでは金利2.8%ですが収益物件として比較的低い金利と言えます。

 

 次に、②の返済比率ですが、ここはできる限り低く抑えるに越したことがないのですが、この値を低くするには、金利を低くしてもらう、返済期間を長くしてもらうなど難しい課題をクリアする必要があります。RC物件の場合、返済比率はできる限り50%に近づけ、50%に近い物件は50%を切るよう努力しています。木造新築物件ではこの数値が60%を超えることが多く、自販機をつける、頭金を増やすなど対策が必要です。

 

 ③の諸経費ですが、10%から20%の間で収まることが多いですが、中には、利益にならない駐車場を借りていたり、エレベーター管理代や清掃費が高いなど、著しく収益性の低い物件も存在します。また、広告費や宣伝費は別途考えなくてはいけません。ここは清掃費を入れておりませんが、遠方でない限りできるだけ自分で清掃されることをお勧めします。

 

 ④のCF比率ですが、これも重要な意味があります。収益のうちキャッシュとして残るのはいくらかという指標だからです。ここは40%を超えればかなり優良で、30%台でも良いと言われています。20%台も多いと思います。税金の予測の為、会計上のキュッシュフローを導き出す際は、年間の返済額から費用に認められていない元金部分を引いて減価償却費を足せば簡単に(通常税引前利益と言われています)計算できます。ここから所定の税率を掛ければ、およその税金の額が求められます。(詳細は割愛します。)

 

 ⑤の損益分岐点ですが、広告費とリフォーム費用を入れるべきなのでしょうが、何も費用が生じない場合でどこが限界なのか見ています。広告リフォーム費用まで見ると損益分岐点はもっと高くなるので、ここは各自の判断になります。本当の損益分岐点は、毎年変わるので、銀行提出の事業計画書には入れておりません。

 また、余程良い物件以外は記載する意味もないので、堅実性をどう見るかの指標として活用してください。ここが80%なら、10戸中2戸空けば利益がなくなるということを意味します。60%ならば、10戸中4戸空けば利益がなくなるということです。ここが60%を切る物件は優秀です。

 

 収益物件は普通のテスト点数とは違い90%未満/年なら赤点です。しかし同時に100%も難しく礼金を多く取れる物件以外は1戸退居があることですぐに達成不可能になります。目指すは95%以上/年で毎年このラインを超えていれば非常に優秀です。反対に80%未満であれば明らかな失敗です。(銀行は融資の際、その収益性を見る際悪い状況として、80%の入居率で計算するくらいですから。)

 

 以上がシュミレーションシートによる事業計画書の作り方と各種指標の簡単な解説です。

 

エスカレント不動産は投資物件購入・建築のノウハウを惜しみなく伝え、収益物件による経営の成功を応援します。

 

 

3・ご自宅の売却、買い替え、収益物件建設等の不動産全般のコンサルティングを致します。

(コンサルティング)